A) Principe
La loi Bouvard est issue de l'amendement n° 11 présenté par M. Michel Bouvard pour le projet de loi de finances rectificative pour 2009. Cet amendement vient modifier le régime de la location meublée non professionnelle (LMNP) en instaurant un nouveau mécanisme de défiscalisation.
Ce mécanisme de défiscalisation, appelé loi Bouvard LMNP, est valable pour tous les investissements réalisés dans :
B) Les avantages fiscaux
1) Réduction d’impôt de 25 % du prix de revient
Chaque investisseur qui investit dans les résidences avec services pour étudiants, les résidences de tourismes classées, les résidences de santé publique ou encore les résidences pour personnes âgées ou handicapées type EHPAD bénéficiera d'une réduction d'impôt équivalente à 25% du prix de revient du logement, avec un plafond de 300 000 €. Le taux de réduction d'impôt a été fixé à 25% du prix du logement acquis par le contribuable pour les années 2009 et 2010. Le taux de réduction d'impôt passera ensuite à 20% pour les investissements réalisés en 2011 et 2012. Cette réduction d'impôt s'étale sur 9 ans de manière linéaire.
2) Récupération de la TVA
Pour les logements loués par bail commercial à un exploitant d'une Résidence de Tourisme Classée ou d'une résidence para-hôtelière répondant aux conditions d'assujettissement des loyers à la TVA définies par l'article 261-D-4, l'application de la TVA sur les loyers permet au propriétaire de récupérer l'intégralité de la TVA ayant frappé son acquisition (mobilier, immobilier, frais d'acquisition..).
C) Différence entre LMNP classique et LMNP loi Bouvard
Les investisseurs qui souhaitent désormais investir en LMNP peuvent choisir deux statuts: le statut LMNP classique avec l’amortissement fiscal de l’immobilier ou le statut LMNP Bouvard avec 25% de réduction d'impôt. Quelles sont les différences entre ces deux régimes ?
1) LMNP classique
L’'investisseur a la possibilité de tirer des revenus locatifs imposés dans les catégories des B.I.C (Bénéfices Industriels et Commerciaux). Il peut aussi réaliser un amortissement permettant de diminuer voir de neutraliser fiscalement les revenus locatifs. Enfin dernier avantage l'investisseur peut récupérer la TVA sur son investissement, soit une réduction supplémentaire de 19,6%.
Avantages : Possibilité d'amortir les biens immobiliers, donc de diminuer la pression fiscale liée aux loyers perçus. Du coup l'investisseur perçoit des loyers non fiscalisés. Enfin récupération de la TVA sur les programmes neufs.
Inconvénients : Pas défiscalisation direct sur les impôts. L'avantage fiscal n'est pas au moment de l'acquisition mais au cours de l'investissement, avec les loyers exonérés d'impôt. L'avantage fiscal est différé dans le temps.
2) LMNP Bouvard
L'investisseur, grâce à la loi Bouvard LMNP bénéficie d'une réduction d'impôt de 25 % du prix de revient du bien immobilier, dans la limité de 300 000 euros (sur plusieurs logement éventuellement). La défiscalisation est linéaire sur 9 années consécutives. Comme avec le LMNP « classique » l'investisseur a la possibilité de tirer des revenus locatifs imposés dans les catégories des B.I.C (Bénéfices Industriels et Commerciaux), mais ceux-ci sont fiscalisés. Enfin il peut, lorsque il acquière un bien neuf, récupérer la T.V.A, soit 19,6% de réduction supplémentaire.
Avantages : Principal avantage une réduction d'impôt équivalente à 25% (pour les investissements réalisés en 2009 et 2010) puis 20% (pour les investissements réalisés en 2011 et 2012) du prix de revient du bien immobilier dans la limite de 300 000 euros. Enfin récupération de la TVA sur les programmes neufs. Possibilité de cumuler l'avantage fiscal sur plusieurs logements.
Inconvénients : L’immobilier n’est plus amortissable fiscalement. Cela entraîne que les recettes sont fiscalisées au terme du crédit. Toutefois, il est possible au terme de 20 ans d’opter pour le régime du micro BIC et de bénéficier d’un abattement de 50 % sur les recettes imposables.