Le financement est l’une des clefs de voûte d’un investissement locatif. C’est lui qui va déterminer l’épargne résiduelle que vous devrez verser tous les mois ou encore la neutralisation fiscale des loyers que vous percevrez. Face à ces différentes questions, nous pouvons vous aider à définir le type de financement le plus adapté à votre profil patrimonial et vous assurant la meilleure rentabilité. Etant par ailleurs courtier en financement, nous sommes habilités à faire jouer la concurrence entre les banques afin d’obtenir les meilleures conditions de financement.

Définir le montant de votre investissement selon votre capacité d’endettement

Les établissements financiers sont très attentifs au taux d'endettement de leurs clients, qui ne doit, en principe, pas dépasser 33 % de leurs revenus. Bien sûr il existe quelques exceptions pour les ménages dont les ressources sont conséquentes. Dans les faits, la somme consacrée au remboursement du prêt immobilier chaque mois est calculée selon cette règle afin d'éviter le surendettement des futurs acheteurs. Ainsi si vous gagnez 3.000 euros, votre mensualité maximale sera de 990 €. Attention, votre capacité d'endettement tient compte de l'ensemble des crédits souscrits. Mieux vaut donc solder prêts à la consommation et autres revolving avant d'envisager d'acheter un logement.

Définir les modalités de votre financement

- Il convient d’abord de choisir entre un crédit amortissable classique et un crédit in fine. Le crédit amortissable consiste à rembourser tous les mois une fraction du capital emprunté et une fraction d’intérêt. Plus le temps avance et plus la fraction d’intérêts diminue au profit de la fraction de capital. La durée varie en moyenne de 10 à 25 ans. Le crédit in fine est envisageable si vous disposez d’un apport d’au moins 10-15 % pouvant être placé en assurance-vie. Cette assurance-vie est apportée en garantie à la banque prêteuse dans la mesure où le capital constitué sur celle-ci remboursera le capital emprunté, au terme de 15 ans en général. Le crédit in fine peut augmenter la rentabilité de votre investissement dans la mesure où les intérêts d’emprunt sont déductibles des loyers et où le rendement de l’assurance-vie est supérieur au coût du crédit.

- Il faut ensuite déterminer le type de taux : fixe, variable ou variable capé. L’arbitrage se fait en fonction à la fois de la sensibilité de l’investisseur et de la courbe des taux courts et des taux longs.
- D’autres options sont envisageables au cas par cas : différé d’amortissement jusqu’à la perception des premiers loyers, financement à 100% intégrant les frais annexes (frais de notaire, garantie bancaire, intérêts intercalaires), financement par paliers, etc.
- Enfin, il faut déterminer le type d’assurance-décès liée à votre crédit qui peut vous couvrir par ailleurs en cas d’invalidité, d’incapacité de travail ou de chômage.

Faire jouer la concurrence entre les banques

Une fois que nous avons défini votre cahier des charges, nous sommes en mesure de présenter votre dossier auprès d’une sélection de banques parmi les plus compétitives du moment. Nous pouvons bien sûr réaliser le financement par votre banque mais il s’avère que ce n’est pas toujours la plus compétitive. En effet, la plupart des banques considèrent que le crédit est un produit d’appel qui permet de capter de nouveaux clients. Vous aurez donc en général des conditions meilleures auprès d’une banque tierce. La contrepartie toutefois exigée sera de domicilier vos revenus (locatifs ou professionnels selon les cas).