L’achat en l’état futur d’achèvement est très encadré et les acquéreurs sont couverts par trois types de garanties contre les malfaçons. Il convient de les connaître pour acheter en toute confiance :

La garantie de parfait achèvement

La garantie d'achèvement assure l'acquéreur, qui paie son logement avant qu'il ne soit construit, que le vendeur terminera bien les travaux. Elle peut être intrinsèque (ouverture de crédit dans un organisme bancaire) ou extrinsèque (donnée par un établissement financier). Le garant de cette garantie est tenu d'avancer les sommes nécessaires à l'achèvement de l'opération immobilière en cas de défaillance financière du vendeur. Les garanties d'achèvement et de remboursement prennent fin lorsque l'immeuble est terminé. Selon la réglementation, la construction est réputée achevée lorsque sont exécutés les ouvrages et installés les éléments d'équipement indispensables à son utilisation, conformément à sa destination. Si la constatation de l'achèvement de l'ouvrage met fin à ses deux garanties, elle ouvre le droit à mettre en oeuvre les autres garanties légales (biennale, décennale, vices apparents, vices cachés...).

La garantie biennale / de bon fonctionnement

Elle s’applique durant les deux années suivant la réception des travaux et couvre les équipements, à l’exception de l’électroménager et du mobilier, pouvant être enlevés ou remplacés sans abîmer le gros œuvre. C’est le cas, par exemple des volets roulants, des équipements sanitaires, des portes, de la chaudière, de l’interphone, etc. Ainsi si vous constatez un mauvais fonctionnement de ces équipements, adressez une lettre recommandée au vendeur du logement. Ce dernier a l'obligation d'effectuer la réparation ou le remplacement de l'équipement défectueux. Le défaut de conformité s'apprécie par rapport aux stipulations contractuelles, c'est-à-dire qu'il correspond à quelque chose de correct mais différent de ce qui était prévu. Par exemple : la pose de fenêtres en PVC alors qu'elles auraient dues être en bois. Le vice de construction est une malfaçon. Il peut être apparent (décelable après un examen attentif) ou caché.

La garantie décennale

D'une durée de dix ans à compter de la livraison, la garantie décennale couvre l'ensemble des dommages qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou le rendent impropre à sa destination.
• Ceux qui compromettent la solidité de l'ouvrage, comme par exemple l'effondrement du plancher ou une étanchéité défectueuse qui entraine des infiltrations d'eau dans votre logement.
• Ceux qui rendent le logement impropre à sa destination : c'est-à-dire lorsqu'un désordre ne permet plus d'utiliser l'immeuble. Comme par exemple un problème avec votre installation électrique engendrant des risques d'incendie.
• Ceux qui affectent la solidité des éléments d'équipement (indissociables du bâtiment) : par exemple, un dallage dont la dépose détériore l'ouvrage ou une installation électrique encastrée.
La garantie décennale se transmet aux propriétaires successifs, pendant dix ans.
En achetant un logement sur plans, votre vendeur a souscrit, pour votre compte, une assurance dommages-ouvrage. Cette dernière vous garantit, en dehors de toute recherche de responsabilité, le paiement des travaux de réparation de nature décennale. Pensez, lors de la signature chez le notaire, à demander une copie du contrat d'assurance !